GESTIÓN DEL SUELO URBANO Y VIVIENDA SOCIAL

Seminario sobre Tierra y Vivienda
A cargo de:
Arq. Graciela Falivene
Colaboradores:
Arq. Patricia Costa y Arq. José Antonio Artusi
Introducción
La gestión del suelo urbano es la gestión de la distribución de las rentas urbanas entre los diferentes estratos socioeconómicos que componen una determinada sociedad.

”El suelo es un tema decisivo en materia de política habitacional y urbana, ya que tiene impacto directo en la morfología y en el crecimiento de la ciudad. Frente a esta situación, lograr que los mercados de suelo urbano sirvan a las necesidades económicas y sociales de los habitantes y organizaciones urbanas sigue siendo una de las más complejas tareas para el aparato público”[1].
Según cómo sean las políticas públicas que se instrumenten en términos distributivos, se contribuirá o no a la consolidación de sociedades más ó menos cohesionadas y seguras en el sentido amplio de la palabra, donde la fricción social de convivencia se reduce a niveles mínimos.
Desde el punto de vista de la segregación urbana, la disparidad en el acceso al espacio público de calidad es un elemento que facilita ó entorpece la cohesión e integración social. Los excluidos socialmente no sólo están privados del derecho a la vivienda, sino también privados de servicios públicos, equipamiento educativo y sanitario y de espacios públicos urbanos de calidad, en definitiva están privados del derecho a la ciudad, y por ende no son plenamente "ciudadanos". La degradación del espacio público tiene una connotación social y política que raramente se advierte; es un tema que se explorará. Es un hecho que nuestras ciudades son cada vez más ámbitos donde los ricos se refugian en sus ghettos para vivir, pero también para comprar, pasear, etc. (shoppings, colegios privados, clubes privados, etc.); y los pobres viven en ghettos de pobres con espacios públicos degradados y estigmatizados, lo que conlleva a niveles incrementales de exclusión y de violencia social.
En este seminario-taller exploraremos cómo se gestiona el acceso a las plusvalías urbanas, quiénes tienen derecho a ellas y quiénes están excluidos.
En particular analizaremos el proceso de producción de la vivienda destinada a los sectores de menores ingresos promovida ó desarrollada por el Estado y su influencia en la distribución de dichas rentas. Se analizará especialmente cómo la intervención pública promueve la movilidad ó congela la estratificación.
Desde la cátedra de planeamiento de la UCU, hemos impulsado desde el año 2006 y en consonancia con los lineamientos de la Carta para la enseñanza de Arquitectura de UNESCO el abordaje de las problemáticas de la segregación residencial, sus implicancias y estrategias para superarlas.

Objetivos generales:

Analizar y comprender cuál es la mecánica de producción de la ciudad. Cómo esta mecánica implica la distribución de las rentas urbanas, y cómo incide en la de concentración y distribución de la riqueza y en el logro de condiciones de hábitat digno. Se analizarán y seleccionarán instrumentos de gestión para posibilitar una mejora de la inversión en vivienda social, entendiendo que el factor localización es determinante para el ejercicio efectivo del derecho a la ciudad.

Objetivos específicos:

Se proponen como objetivos específicos para los participantes del seminario –taller la transferencia, el intercambio y la apropiación de conocimiento relacionado con:

a) El manejo de un marco teórico y conceptual sobre la producción de la ciudad su vínculo con la gestión urbana, el mercado del suelo y la vivienda social.

b) La generación de un escenario integral de referencia dentro de los procesos de planeamiento y gestión territorial, que permita el análisis crítico frente a las políticas locales de gestión urbana y de suelo.

c) La evolución de las políticas de vivienda, su incidencia en la producción de la ciudad, el mercado del suelo, la vivienda social y la calidad de vida de los pobres urbanos; con especial referencia a los actores intervinientes, sus intereses, pérdidas y beneficios en un sentid amplio

d) Los diferentes instrumentos de planeamiento y gestión frente a la redistribución de rentas urbanas.

e) Las diferentes localizaciones posibles de la vivienda social en términos de escalas, tipologías, calidad de vida, cohesión social, movilidad y apropiación de plusvalías.

Desarrollo del trabajo práctico:

Ø Determinar áreas homogéneas de valores del suelo de la ciudad de Concepción del Uruguay, analizando sus componentes y dimensiones: físico ambientales, socioculturales, económico productivo y político administrativo.

Ø Reconocer los patrones de asentamiento urbano en cada área o sector identificado. Verificar la localización de inversión pública en vivienda. Analizar en los costos de producción de la vivienda, considerando tanto los costos de la producción del suelo urbano (infraestructuras y equipamientos), como los de la construcción de las unidades propiamente dichas.

Ø Definir las problemáticas y potencialidades de las diferentes localizaciones y escalas de proyectos de vivienda a partir de un trabajo participativo con los actores sociales involucrados. Se considerarán tanto a los funcionarios, de las diferentes escalas de gobierno como a los beneficiarios, constructores, etc.

Ø Realizar una propuesta estructural de política de suelo para la vivienda social, considerando instrumentos en las diferentes escalas de gobierno.

Enfoque metodológico:

§ Participantes y alumnos desarrollarán el trabajo según un enfoque sistémico y ambiental. Se analizarán los componentes, sus interrelaciones y la relación con el medio.
§ Se desarrollará una metodología para el abordaje del tema, la cual deberá ser dinámica, situacional y participativa.
§ Se partirá del análisis de la estructura urbana de la ciudad, considerando la localización de actividades, sus interacciones, vinculación de espacios de uso público, flujo de circulaciones, su clasificación, accesibilidad y el rol del mercado del suelo y sus regulaciones en la producción urbana.
§ Para el abordaje del tema considerar la interacción de componentes, planteamiento de hipótesis, variables, indicadores y diseño de instrumentos de medición.
§ Deberán realizar actividades de relevamiento de datos, a través de la observación, encuestas, entrevistas y búsqueda de información documental.
§ Los participantes deberán identificar los actores sociales claves, el grado de relación e interés con las temáticas abordadas y definir posibles instancias de participación.
§ Los participantes deberán explorar las políticas programas e instrumentos vigentes con respecto a la producción de suelo y la vivienda social y la inserción de las distintas inversiones en los procesos de planificación locales.
§ Evaluar la legislación y normativa vigente (derechos constitucionales, leyes nacionales, provinciales, Códigos y Ordenanzas).
§ El producto final deberá ser una propuesta estructural de política de suelo y vivienda y el diseño de prototipos que respondan a las características particulares del territorio, desde una concepción integral y sistémica.
§ Las propuestas deberán surgir del planteamiento de alternativas, por lo cual deberán definir criterios o pautas para su elección.
§ En el desarrollo de la metodología deberán tener en cuenta que para resolver problemáticas complejas es necesario plantear abordajes interdisciplinarios.
§ Utilizar herramientas informáticas que permitan el reconocimiento del lugar a través de imágenes satelitales y aplicación de programas de información georeferenciada.

MODULO 1: LA PRODUCCIÓN DE LA CIUDAD Y EL MERCADO DEL SUELO

OBJETIVOS

Presentar y reflexionar acerca del sistema urbano y la producción de la ciudad y el papel que juega el suelo.

Conocer el proceso de formación del precio del suelo.

Profundizar en el conocimiento del comportamiento del mercado inmobiliario y del suelo.

CONTENIDOS

Teoría urbana y producción de la ciudad y del proceso de integración del espacio urbano desde el punto de vista de la dinámica de producción del suelo urbano.

· Factores y agentes que intervienen en su conformación
Mercados y desarrollo urbano. Definiciones de renta: Renta rural y urbana.

· Mercado de suelo y conformación diferencial del espacio urbano.
· Lógicas de producción en la relación socio-espacial-urbana

· Naturaleza del precio del suelo urbano
· Factores que inciden en la estructura de precios del suelo
1. Accesibilidad
2. Centralidad
3. Imágenes inerciales – inercia de la historia del lugar
4. Demandas locacionales
5. Calidad urbana / paisajística / ambiental
6. Cobertura de infraestructura
7. Proyectos privados y públicos
8. Intervención pública: normas de planificación, tasas, tarifas,
Impuestos.

· Naturaleza del precio en términos del trabajo colectivo de una sociedad. La ciudad como distribuidora de costos y beneficios ó pérdidas y ganancias.
· La informalidad como causa y efecto de la pobreza.

MODULO 2: HABITAT, GESTION URBANA Y DEL SUELO DESDE LA DEMANDA

OBJETIVOS

Reflexionar sobre el papel del Estado en la formación de los precios del suelo.
Reconocer cómo la normativa urbanística influye en el valor del suelo.
Reconocimiento de los factores que originan plusvalías.
Reconocimiento y descripción de procesos de especulación con el suelo urbano.

CONTENIDOS

El Estado en la formación y movimientos del precio del suelo.
• El Estado como agente constructor.
• El Estado como proveedor de equipamiento e infraestructuras.
• El Estado como regulador de las actividades urbanas.
• El Estado como agente fiscal.
· La normativa urbanística como generadora de “valor”, su impacto directo en la distribución de las cargas y beneficios del proceso de urbanización. Rasgos específicos.
· El concepto de Plusvalía como incremento del valor que experimentan los terrenos a lo largo del proceso de urbanización
· Usos / externalidades actuales y Usos / externalidades futuras o esperadas.
· Acumulación histórica de plusvalías.
· El valor de las Expectativas.
· Especulación urbana.
· Importancia del conocimiento de la dinámica urbana y de la información privilegiada.

MODULO 3: INSTRUMENTOS Y EXPERIENCIAS DE GESTION

OBJETIVOS

Identificar instrumentos para el logro efectivo del derecho a la ciudad y a la vivienda
Identificar instrumentos para la recuperación de plusvalías
Identificación de instrumentos integrales para la mejora de las políticas planes y proyectos de vivienda social.

CONTENIDOS

Instrumentos para la redistribución de rentas urbanas: valorización, plusvalía, reparto equitativo de cargas y beneficios.

· Gestión urbana / Gestión del suelo
· Las políticas de suelo y el derecho a la ciudad.
· Integración entre herramientas urbanísticas (plan / proyecto / norma).

• Abordaje integral de los procesos territoriales y enfoque estratégico
Integración entre las y herramientas fiscales / tributarias, administrativas, económicas, etc.

Instrumentos para recuperación de plusvalías:
• Contribución por mejoras
• Impuesto predial
• Impuestos a tierra vacante o baldía
• Suelo creado
• Transferencia de derechos de construcción
• Operaciones urbanas
• Reajuste de tierras
• Bancos de tierras

Las políticas de suelo y las políticas de vivienda.
· Disponibilidad de suelo para la consolidación de proyectos habitacionales sociales y previsión de reservas de suelo para la provisión de vivienda
· Alternativas y modalidades de gestión de suelo para la producción de vivienda social: mecanismos e instrumentos de gestión habitacional a nivel institucional,
financiero y normativo.
· Mercado de suelo urbano, mecanismos y factores de definición y asignación de valor y consecuencias del sistema de valorización de suelo en la producción de vivienda social.

Ejemplos de casos a nivel nacional e internacional.
Componentes críticos de la gestión de suelo habitacional y lineamientos de acción.

1. ESTATUTO DE LA CIUDAD: LA CONSTRUCCIÓN COLECTIVA DE UNA LEGISLACIÓN INNOVADORA*.
El 10 de julio de 2001 se promulgó en Brasil un nuevo marco regulador nacional para la política urbana: la Ley 10.257, denominada “Estatuto de la Ciudad”, reglamentando
el capítulo de política urbana que había sido introducido en la Constitución de 1988.

2. UNA EXPERIENCIA DE GESTIÓN LOCAL DEL TERRITORIO EN EL MUNICIPIO DE MORENO.
INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO, AMBIENTAL Y REGIONAL (IDUAR)

3. LEY 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo. Se hace saber a todos los ciudadanos y ciudadanas de Euskadi que el Parlamento Vasco ha aprobado la siguiente Ley: Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.

Duración: del 27 de Marzo al 25 de Abril.

Días y horarios de cursado: 27/3, 28/3, 3/4, 4/4, 17/4, 18/4, 24/4, 25/4.
Viernes de 17 a 21 hs. y sábado de 8:30 a 12:30 hs.

Bibliografía

Arditi, Clara; Carrasco, Gustavo; Jirón, Paola; Sepúlveda, Rubén.
Gestión de Suelo Urbano. Elementos para una discusión Instituto de la Vivienda Facultad de Arquitectura y Urbanismo, Universidad de Chile Santiago de Chile; 2003.

Baer, Luis. Se expande la oferta, se restringe el ingreso pero aumentan los precios. Lineamientos empíricos y conceptuales para comprender las paradojas del mercado inmobiliario. Becario del CONICET– Instituto de Geografía (UBA.).

Baross, Paul. Sequencing Land Development: The Price Implications of legal and Illegal Settlement Growth. In Paul Baross and Jan van der Linden (Eds.), The Transformation of Land Supply Systems in Third World Cities (pp. 57-82). Aldershot, England: Avebury. 1990.

Basualdo, José Luis. Vivienda social y suelo urbano en la Argentina de hoy. Conflictos y posibilidades. Esta nota fue realizada tomando como base la exposición "La difícil relación de los Institutos Provinciales de Vivienda con la tierra - Apuntes para el armado de una agenda", realizada el día 12/12/06 en el marco del Seminario "Manejo de suelo urbano para la vivienda social en la Argentina", desarrollado del 11 al 13 de Diciembre en la Ciudad de Buenos Aires, organizado por el Consejo Nacional de la Vivienda y patrocinado por el Lincoln Institute of Land Policy.

Buthet, Carlos. Políticas Públicas de Vivienda Social y Derecho a la Ciudad. Investigador Independiente, CONICE T – SEHAS – Proyecto PICTOR Redes Nº 20464, Córdoba, Argentina. carlosbuthet@sehas.org.ar. V JORNADA INTERNACIONAL DE VIVIENDA SOCIAL “El derecho a la ciudad y a la vivienda”. Propuestas y desafíos en a realidad actual. Valparaíso, Chile; 2007.

Catenazzi, Andrea y Fernández Wagner, Raúl. Curso de Posgrado Desarrollo Local en Áreas metropolitanas- Módulo 5 / GESTION LOCAL DEL HABITAT. Universidad Nacional de General Sarmiento, Instituto del Conurbano Programa de Desarrollo Local; 31 de Agosto al 14 de diciembre de 2001.

Catenazzi, Andrea; Fernández Wagner; Raúl. Programas de capacitación técnicos y profesionales IVPBA. Instituto Provincial de Administración Pública. Instituto de Vivienda de la Provincia de Buenos Aires MÓDULO III.
http://www.vivienda.mosp.gba.gov.ar/capacitacion/jornadas2008.htm

Clichevsky, Nora. Mercado de tierras. Programa de Capacitación para técnicos y profesionales del IVBA. La gestión de políticas de vivienda social. Septiembre de 2008.

Clichevsky, Nora. Previniendo la informalidad urbana en América Latina y el Caribe, Serie Medio Ambiente y Desarrollo Nº 124 CEPAL División de Desarrollo Sostenible y Asentamientos Humanos / Naciones Unidas, Santiago de Chile; mayo de 2006.

Delgado, María del Huerto. Áreas centrales: situación actual y potencialidades del suelo urbanizado, Unidad permanente de vivienda - Facultad de Arquitectura, Universidad de la República Oriental del Uruguay. Revista Vivienda Popular Nº 12; Agosto de 2003.

Di Paula, Jorge. La Segregación Residencial Parte 1. Unidad permanente de Vivienda, Facultad de Arquitectura, Universidad de la República; Noviembre 2004.

Di Paula, Jorge. La Segregación Residencial Parte 2. Unidad permanente de Vivienda, Facultad de Arquitectura, Universidad de la República; noviembre 2004.

El Estatuto de la Ciudad: nuevas herramientas para garantizar el derecho a la ciudad en Brasil, Instituto POLIS, UN-HABITAT, Introducción: E. Fernandes, G. Grazia, R. Rolnik y Saule Jr. Nelson, San Pablo, 2002.

Fernández Edesio. Segregación residencial: Mercados, Complejidad Urbana y Estado. Programas De Regularización De La Tenencia De La Tierra Urbana Y Pobreza Urbana En Latinoamérica. Revista Vivienda Popular 12, pp. 5-16, Agosto 2003, Facultad de Arquitectura, Uruguay.

Fernández Wagner, Raúl. Insumos para la formación. UNGS, Buenos Aires. XIII ENCUENTRO DE LA RED ULACAV. “El Derecho a la Ciudad y a la Vivienda: Propuestas y Desafíos en la Realidad Actual”. Valparaíso – Chile; Octubre 10 al 13 de 2007.

Ficha técnica del documental "Agujeros en el Techo" de Malena Bystrowicz Duración: 90 Minutos.
Breve Reseña: Vida cotidiana de una familia de mujeres en una villa miseria de la capital. A su vez las protagonistas filman cortos de ficción que representan sus vidas.

Gargantini, Daniela, Peralta, Joaquín Emiliano. Criterios de evaluación de proyectos de vivienda en términos de sostenibilidad social.
Servicio Socio-Habitacional (SSH)- Cátedra: Problemática Socio-Habitacional Facultad de Arquitectura- Universidad Católica de Córdoba. Córdoba- Argentina.
Instituto de Urbanismo y planificación territorial. Facultad de Arquitectura. Universidad Católica de Córdoba. Córdoba. Argentina
V JORNADA INTERNACIONAL DE VIVIENDA SOCIAL “El derecho a la ciudad y a la vivienda”. Propuestas y desafíos en a realidad actual. Valparaíso, Chile; 2007.

Herzer Hilda, Di Virgilio María Mercedes, Rodríguez, María Carla y Redondo, Adriana. ¿Informalidad o informalidades?. Hábitat popular e informalidades urbanas en áreas urbanas consolidadas (Ciudad de Buenos Aires).

Jaramillo, S. “Hacia una teoría de la renta del espacio urbano”. Ed. Uniandes - Instituto de Geografía Agustín Codazzi; Bogotá 1994.

Kaztman, R. Seducidos y abandonados: el aislamiento social de los pobres urbanos. Rev. de la CEPAL Nº 75. 2001.

Maldonado Copello, María Mercedes. Operación urbanística nuevo USME: provisión de suelo urbanizado para vivienda social, a partir de la redistribución social de plusvalías. Lincoln Institute of Land Policy, CIDER, Universidad de los Andes, Fedevivienda. Bogotá; Febrero de 2005.

Martínez Hinojal, Fernando. Mentiras sobre suelo y vivienda. Diez típicas falacias sobre el suelo y la vivienda protegida. Vitoria- Gasteiz (País Vasco, España); noviembre de 2004. Boletín CF+S 29/30 -- Notas para entender el mercado inmobiliario http://habitat.aq.upm.es/boletin/n29/afmar.html

Micieli, Alejandro. Una experiencia de gestión local del territorio en el Municipio de Moreno. En: Hacia la Gestión de un Hábitat Sostenible, Borthagaray Juan Manuel Igarzábal de Nistal, María Adela Wainstein-Krasuk Olga Compiladores. Publicación coordinada por el ISU: Instituto Superior de Urbanismo, Territorio y el Ambiente, CIM: Centro de Información Metropolitano, CEHYV: Centro de Estudios del Hábitat y la Vivienda, Buenos Aires; 2005.
http://www.isuba.com.ar/documentos/habitat_sostenible.html

Morales Schechinger, Carlos. Proceso de formación de los precios del suelo urbano. Relación con las decisiones urbanísticas. Documento preparado para el curso desarrollo profesional sobre recuperación de plusvalías en América Latina 2004.
http://www.territorioysuelo.org/documentos.shtml

Presidencia Del Gobierno Vasco. LEY 2/2006 de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.

Rodulfo María Beatriz. Políticas Habitacionales en Argentina Estrategias y Desafíos, Programa Capacitación Técnicos y Profesionales del IVPBA, Septiembre de 2008.
Scatolini, Juan Luciano. Acceso a la Tierra, informalidad y concentración. Bibliografía del Programa de Capacitación para técnicos y profesionales del IVBA. La gestión de políticas de vivienda social. Septiembre de 2008.

Smolka, Martim O Mullahy Laura. Perspectivas urbanas: temas críticos en políticas de suelo en América Latina. Lincoln Institute of Land Policy Cambridge, USA; 2007.

UN – Habitat. Herramientas para una gestión urbana participativa. Colección de Manuales Ediciones Sur. Programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos. 1984.

Antecedentes de la cátedra Planeamiento:
Trabajo práctico introductorio, año 2008.
Tema: Estrategias para la integración de áreas urbanas segregadas.
Alumnos: Bonnet María Gabriela, Carrozo Juan, Cortina Vanesa, Dantas Gabriel, Dell´orto José, Eritier Jorge, Figueroa Yanina, Gossi Silva Belisario, Iselli Martín, Martinelli Liliana, Nuñez Nicolás, Sánchez Negrete Alfredo, Vittone Germán.

Trabajo práctico introductorio, año 2006
Tema: Segregación residencial urbana. Su influencia en los procesos de marginalización.
Alumnos: Adriel Esteban, Aducco Mauro, Bilibío Noelia, Blater Adriana, Franchina José, Gaona Ignacio, Gette José, González Pablo, Kappes Marcela, Lapalma Gastón, Masztaslerz María, Mazaeda Lucas, Mosto Lucas, Oliver Paula, Putruele Mariela, Roldán Daniel, Vouilloud Nicolás.
[1] Arditi, Clara; Carrasco, Gustavo; Jirón, Paola; Sepúlveda, Rubén.
Gestión de Suelo Urbano, Elementos para una discusión Instituto de la Vivienda
Facultad de Arquitectura y Urbanismo, Universidad de Chile Santiago de Chile, 2003