Trabajo sobre planificación urbana en 1º de Mayo - Viviendas

MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA PROPUESTA

PROPUESTA DE VIVIENDA SOCIAL
DEMANDA DE SUELO PARA USO RESIDENCIAL
Para establecer una normativa de zonificación, subdivisión y uso de suelo para el desarrollo local es necesario conocer el índice de crecimiento poblacional de la localidad y la cantidad de suelo necesario para satisfacerlo. Para obtenerlo realizamos dos cuadros donde cruzamos distintas variables.
En el cuadro 1 estudiamos los escenarios de crecimiento demográfico, resultado del cruzamiento de las tasas de variación intercensal.
Para el cálculo establecimos dos escenarios posibles, en el escenario 1 (E1), debido a que a la fecha no contamos con los datos locales del censo 2010, tomamos como referencia el porcentaje de variación de la provincia; en el escenario 2 (E2) planteamos la situación más favorable de crecimiento. El cálculo se realizó a 10, 20 y 30 años. Los resultados fueron los siguientes:
CUADRO 1
ESCENARIOS DE CRECIMIENTO DEMOGRÁFICO (Cant. De Habitantes)
TASA DE VARIACIÓN INTERCENSAL AÑOS
10 20 30
E1 7% 105 218 339
E2 15% 225 484 782
Con los valores de crecimiento demográfico procedimos al cálculo de demanda de suelo para la futura expansión urbana. Para ello tomamos dos posibles densidades de ocupación: en D1, 100 habitantes por m2; en D2, 150 habitantes por m2. A los resultados se les sumo un 20% destinado a espacios verdes y equipamiento.
CUADRO 2
DEMANDA DE SUELO PARA FUTURA EXPANSIÓN URBANA (hectáreas) *
DENSIDAD (habitantes/ha) CRECIMIENTO DEMOGRÁFICO
E1/10 E1/20 E1/30 E2/10 E2/20 E2/30
D1 100 h/ha 1,26 2,62 4,07 2,7 5,81 9,39
D2 150 h/ha 0,84 1,74 2,71 1,8 3,86 6,25
* Los valores calculados contemplan un 20% destinado a espacios verdes y equipamientos.
Con los resultados a la vista pudimos concluir que en 10 años, con la situación más favorable de crecimiento y con la densidad más baja de ocupación, necesitaremos alrededor de 3 hectáreas para cubrir la demanda de suelo urbano; en 20 años serán necesarias 6 hectáreas; y en 30 años 10 hectáreas.
LOCALIZACIÓN DE AREAS RESIDENCIALES Y PROPUESTA DE TEJIDO
El siguiente paso fue determinar cuáles serían las zonas más propicias para éste crecimiento. En esta instancia se analizaron distintas propuestas teniendo en cuenta los siguientes puntos:
- La accesibilidad, que se refiere a la facilidad de acceso al sector desde el centro de la ciudad y cantidad y calidad de vías de circulación que llegan a él,
- La calidad urbana y ambiental, se considera positiva la presencia de espacios verdes y negativa la presencia de industrias contaminantes, mini basurales o cualquier otro factor que afecte la calidad del ambiente (natural o construido),
- La infraestructura, donde se valora no solo la presencia de la misma sino también la posibilidad de expansión, y el costo en función de los ítems anteriores y de las densidades propuestas.
- La disponibilidad de equipamiento urbano y la necesidad de racionalizar su utilización, evitando localizaciones de vivienda alejadas de núcleos básicos de equipamiento comunitario (educación, salud, etc.)
- El potencial de consolidación de la trama urbana,
- Y la existencia de proyectos futuros para el sector.
En base a este estudio el crecimiento urbano se planificó como se muestra en el plano Adjunto N°1.
Cabe mencionar que al formalizarse la creación un área industrial, con el consiguiente traslado de los aserraderos ubicados en la trama urbana consolidada, los terrenos donde se encuentran emplazados quedarían disponibles para una utilización más adecuada. Por lo tanto estos terrenos están incluidos en el proyecto de consolidación urbana.
Una vez definidas las zonas se trabajó en el diseño del tejido urbano, donde se propone el tipo de loteo en forma de cruz, que permite tener frentes de cuadra a todos los lados de la manzana enriqueciendo la morfología urbana.
Se trabajó en su mayoría con lotes de 12 metros de frente; lo que posibilita, una vez implantada la vivienda, un paso lateral hacia la parte trasera del lote pudiendo de esta forma implantar otra vivienda en terrenos donde sus dimensiones lo permitan. En algunos casos fue conveniente la utilización de lotes de 10m de frente.
Ver Adjuntos N°2
Como se puede observar en el plano adjunto 2, en la localidad existe un caso particular de amanzanamiento y loteo; donde se tiene acceso, mediante calle pública, a los dos lados del lote. Allí actualmente se encuentran emplazados aserraderos, con su traslado quedarían vacantes para ser loteados.
Esta situación fue valorada por considerar que, siendo debidamente tratada la calle que se encuentra sobre los frentes que dan al sureste de estos lotes, por sus condiciones podría adquirir cierto carácter e identidad en la ciudad. Esto teniendo en cuenta que esta calle conecta directamente dos puntos importantes de la localidad, como son la Iglesia San Isidro Labrador y el parque Dolores Costa, y tiene una potencial conexión con la actual sede de la Municipal, edificio histórico de la ciudad.
Al presentarse como un caso único decidimos tratarlo como tal; se optó darle un carácter comercial. Se establecieron lotes de 10m de frente por 20m de fondo y se diseñó un prototipo de vivienda en dúplex hacia un frente y local comercial hacia el otro, aprovechando las características particulares de estos lotes, se trata del prototipo Nº 3 descrito más adelante.
TIPOS DE VIVIENDAS
En respuesta a las necesidades habitacionales de la ciudad se desarrollaron, junto con el tipo dúplex, otros dos prototipos de viviendas apareadas en planta baja.
Todas fueron diseñadas teniendo en cuenta los siguientes puntos, vinculados a los criterios de sostenibilidad urbana:
- el máximo aprovechamiento de superficie útil, que se logra minimizando las circulaciones interiores;
- la posibilidad de crecimiento en etapas, para los casos 1 y 2;
- el diseño y propuesta de ubicación de espacios de guardado;
- la elección de materiales que ofrezcan economía y calidad, conocidos y utilizados en la zona lo que permite contar con mano de obra calificada para su construcción, facilidad y economía de mantenimiento y acondicionamiento térmico.
- Flexibilidad de diseño de los diversos tipos, para su adecuada inserción en la propuesta de loteo y tejido.
El prototipo N°1 se implanta en un lote de 12 m de frente, con 3,90 m de retiro de la línea de edificación. Uno de sus laterales se encuentra sobre la línea medianera posibilitando el apareamiento, el otro lateral se encuentra a 3 m de distancia de la línea medianera, lo que permite el paso hacia el fondo del terreno.
En una primera etapa la vivienda dispone de 60 m2 de superficie construida. Está compuesta por un hall de acceso, cocina y comedor integrados, un dormitorio, un baño con ante baño y lavadero.
En una segunda etapa crece a 88 m2, resultando de dos dormitorios, además se suma otro ambiente que puede ser utilizado como estar, estudio o local comercial, según las necesidades del usuario.
En la tercer etapa cuenta con 99 m2, sumándosele un dormitorio más y parrilla.
El prototipo N°2 cumple las mismas condiciones de implantación que el N° 1.
En una primera etapa, en una superficie de 57 m2, dispone de un hall de acceso, comedor, cocina, baño con ante baño, lavadero y un dormitorio.
En la segunda etapa se suma un dormitorio, resultando una superficie de 70 m2.
En una tercera etapa ya cuenta con tres dormitorios y una superficie de 79 m2.
Por último se agrega un nuevo ambiente que puede ser utilizado como estar o estudio y un semicubierto con parrilla. El prototipo cuenta en esta instancia con una superficie construida de 96 m2 y un semicubierto de 22m2 aproximadamente.
El prototipo N°3, está emplazado en un lote de 10m de frente por 20m de fondo, con calle pública sobre ambos frentes.
Consta de dos viviendas en dúplex que se desarrollan en planta baja y primer piso y un local comercial con entrepiso. Ocupan una superficie de suelo de 115m2, y una superficie total de 212m2.
Las viviendas cuentan, en planta baja, con un hall de acceso, living comedor con salida y vista al patio, cocina integrada y un toilette, en el patio disponen de lavadero y parrilla comunicados de forma directa con la cocina. En planta alta se encuentran los dos dormitorios, y un baño completo, al subir las escaleras se llega a un espacio de articulación debidamente equipado con lugares de guardado, a los que como ya hemos mencionado se le dio vital importancia en todos prototipos propuestos. En el frente opuesto al acceso se encuentran los accesos vehiculares, dispuestos a cada uno los lados del local comercial, desde allí se puede acceder a los respectivos patios y a cada vivienda.
Al local comercial, de una superficie útil de 3,85 m por 4,10 m, se le añade un área de servicio compuesta por un office y toilette. También dispone de un entrepiso que cumple la función de depósito.

En cuanto a la materialidad de las viviendas se optó por el sistema constructivo tradicional: estructura independiente de hormigón armado, mampostería de ladrillo cerámico hueco revocado a la cal y cubierta de chapa sobre estructura de madera de tijera de eucalipto con aislamiento térmico.
Los semicubiertos también fueron diseñados con estructura de madera de eucalipto debidamente curada y secada, así como también los postigos en aberturas. Se optó por el eucalipto, especie común en la zona, para fomentar el uso de materia prima local.

Con respecto a los tres prototipos, cabe resaltar que se ha procurado deliberadamente evitar los problemas y déficits que se presentan por lo general en los conjuntos de vivienda social en nuestro país. En tal sentido, cabe recordar que la auditoría FONAVI del año 2009 (http://www.vivienda.gov.ar/docestadisticas.php)se señala que:
- Infraestructura: En general las obras correspondientes a la infraestructura básica, necesaria para el normal funcionamiento de los barrios carecen de una adecuada planificación y coordinación entre los organismos intervinientes para el normal desarrollo de dichas obras. Esta situación se verifica por ejemplo en el caso de predios destinados a la ejecución a futuros barrios los cuales no cuentan con los servicios básicos antes de ser iniciadas las mencionadas obras.
- Equipamiento: Los espacios destinados a equipamiento, previstos en etapa de proyecto, no se desarrollan, en general, en forma coordinada con la ejecución de las viviendas, esto genera que se conviertan en espacios residuales sin función definida y provocando problemas en el normal funcionamiento de los barrios al no contar con el equipamiento básico, esto es centros educativos y de salud. En otros casos estos servicios básicos no han sido previstos. Esta situación obliga a los adjudicatarios a trasladarse a sectores más consolidados que cuenten con dicho equipamiento, esto no solo genera una sobredemanda en esas zonas sino que impone a sus habitantes el recorrido de largas distancias para acceder a dichos servicios.
- Características del proyecto: Los sectores donde se implantan los nuevos barrios se caracterizan, en general por una ubicación periférica respecto a los sectores urbanos consolidados generando una desconexión entre los mencionados sectores. Esta situación supone la falta de una adecuada planificación en etapa de proyecto y que tenga en cuenta el impacto que generan estas nuevas intervenciones a nivel urbanístico en lo referente a factores tales como la conexión con el transporte público, el servicio de recolección de basura, las vinculaciones con centros de salud, de educación y comercio. Las condiciones de los barrios desde el punto de vista del diseño urbanístico se caracterizan por la repetición de las unidades de prototipos. De esto se infiere que factores tales como orientaciones más convenientes de acuerdo al clima de cada región, características topográficas del predio, situaciones particulares como son los lotes de esquina y la previsión de futuras ampliaciones, no son considerados convenientemente. Por otra parte será conveniente el estudio particularizado de las condiciones urbanas donde se implantará el futuro barrio a fin de analizar todas las variables implicadas y determinar las tipologías más convenientes para cada sector en particular.
- Aspectos urbanísticos: Se evidencia la necesidad de efectuar estudios previos de impacto urbano-ambiental que contemplen adecuadas regulaciones del uso del suelo como así mismo una planificación de crecimiento y desarrollo en áreas de futuros asentamientos y que por la importancia de su extensión se constituirán en nuevos sectores urbanos. Dicho estudio también deberá prever el equipamiento necesario para el normal funcionamiento de estos nuevos sectores.
Teniendo en cuenta estas evaluaciones y recomendaciones presentes en la auditoría FONAVI del año 2009, que puede perfectamente aplicarse a los conjuntos de vivienda social que se realizan en nuestra provincia, sobre todo a los construidos más recientemente, tal como se pudo verificar en el trabajo introductorio realizado en Concepción del Uruguay, se planteó el diseño de unidades de vivienda en un determinado planteo de subdivisión del suelo y tejido urbano acorde a la necesidad de mejorar la calidad de los conjuntos resultantes y su capacidad de aportar al logro de una ciudad más integradora, saludable, segura y sostenible.